不動産業開業・運営マニュアル

　私はサラリーマンを約11年やって不動産仲介で起業しました。自分が起業するかどうか悩んでいたときに経験者に聞きたいことの１つが起業のきっかけと、起業して何に苦労したのか、何が役立ったのかということだったので、徒然なるままに、私のささやかな、ちょっとお恥ずかしい体験談を語らせていただきます。少しでもお役に立てればうれしいです。

経歴は

都内の私立大学法学部卒業⇒今は無き某都市銀行(3年ちょっと）⇒ベンチャー・リンク（約6年）⇒不動産仲介最大手（1年ちょっと）⇒中堅外食産業（1年弱）、です。

不動産を専門にやったのはこの間1年ちょっとでした。

脱サラ起業してどうなるかの前に、脱サラする思い切りがつかなくて、ここに一番苦しみました。会社員として在る程度まともに評価されてそこそこにやれていると、ついつい守りにはいってしまうし、養う家族も増えてゆくと一時的にも家計が苦しくなるのは避けたいし・・。

しかし、30歳代半ばにさしかかっていた自分の年齢や次第にお金がかかってゆくであろう3人の子供たちのことを考えて、「今起業しないともうチャンスは無いかもしれない。それに最悪失敗しても借金で破産ということにはならないだろう。手持ちの自己資金が尽きたら、そのときには不動産業の免許付きで会社を売って、いくらかでもお金を回収してあきらめよう。失敗する恐怖よりも、起業しないで一生後悔するほうが怖い！」と思って、しぶしぶ妻に納得してもらい、私と妻のそれぞれの実家の支援を得てなんとかぎりぎりのお金で起業することができました。総資金600万円です（生活費は別にあった預金を取り崩して生活しました。開業準備から１０ヶ月間は会社から収入を得ることができる状態ではありませんでした）。学生の頃から業種は何でも良いから独立したいと思い、常に独立を念頭に会社を選び、仕事をしてきましたが、妻や実家の支援がなければ、とても起業することができる状態ではありませんでした。

　資金のうち不動産業の開業準備の段階で５２０万円くらいが店舗の家賃やＨＰ制作費、印刷機の購入費などに消えてしまい、開業時点の運転資金は100万円を切っていました。7月に開業して7月の売上は０円。8月は賃貸1件で5万円（笑）。もうヤバイと思いました。９月に初めて非常に安い物件の売買仲介が決まって２０万円くらい入ったのですが、折からのガソリン急騰から交通費負担が大きく、情け容赦なく出てゆく諸雑費で銀行口座のお金も２万円くらいになってしまいました。こうなると、どうなるか？私の場合は毎晩、船底に閉じ込められて浸水してくる夢を見るようになってしまい、毎夜飛び起きるようになってしまいました。これまで地震がおきても、子供が夜泣きしても目覚めないくらい眠りが深かったのですが、夜中に変な夢を見て飛び起きることがその後半年くらい続きました。もう眠るのが怖かったです。眠りが浅い状態はさらにもう半年くらい続き、今ではやっと元の状態に戻りました。

　しかし、預金残高が尽きかけたときに偶然仕事の流れでお客様から預かり金を受け入れるようなことがあり、預かり金の流用でかろうじて食いつなぎ、１１月に偶然大型の売買仲介が決まり、やっと一息つくことができた次第です。ある程度、毎月の数字が安定してきたのは開業から９ヶ月目くらい、開業準備から起算すればちょうど１年くらい経つ頃です。２年目からは毎月２００万円は現金収入があがるようになり、開業当初とは雲泥の差です。今ではたとえ目先の数字が見えなくても、全く慌てなくなりました。資金的に余裕ができたのが大きいのですが、一定のことをまじめにやっていれば必ず成果が出るという自信を持てるようになったからです。

　不動産仲介業というのは面白い業種です。同じ業種の会社でも経営者の個性によって実にその戦略は様々です。次回は、私がたくさんの採用しえる戦略の中からどうやって、今の戦略を採用することにしたのか、やってみてよかったこと、ムダだったことを思いつくままにご紹介させていただこうと思います。