不動産業開業・運営マニュアル

会社設立は自分でできるか？

実際に自分でやってみましたが、十分可能だと思います。

私が参考にした本は

あさ出版から出版されている

「新会社法でつくる株式会社」小林俊道　著　

でしたが、余計なことが書いていなく、とてもわかりやすい本でした。

それと、会社設立の手続きをする場所が「法務局」という役所に

なるのですが、けっこう親切に教えてくれます。だから率直に

「これから会社を設立したいので、必要な資料をください」とお願いしてみてください。

私の場合は、この通り書けば大丈夫というくらいわかりやすい見本や「この紙に必要事項を書いてもってきてください」と言われて必要用紙までいただくことができました。

このような用紙も外で購入すれば結構かかるはずですので、必ず会社を設立する住所を管轄する法務局に、何よりも先にまず法務局に出向くことをお勧めします。

会社設立関係に必要な費用は？

私は有限会社を設立したのですが約２４万円くらいでした。

この中には公証人の認証費用や銀行の資本金保管証明費用も含みます。

銀行によっては保管証明を簡単にはだしてくれないというようなことも聞いていたのですが、私は地元の最大手の地方銀行に出向いたところ、すぐに手続きをしてくれました。保管証明自体は２日間で発行してくれました。

予め銀行に電話をしておくとスムーズに手続きをしてくれます。

不動産業の場合の問題点！

不動産業の場合、免許申請の際の前提条件として、事務所を設けなければいけないことになっています。その事務所にも要件があって、電話、机、お客様をお迎えする応接セット（椅子とテーブルでもＯＫ）を用意して、写真に撮影して事前に提出することを求められます。これらの設備は当然必要なものなので、揃えるのはかまわないのですが、１つ落とし穴がありました。

私は、開業費用を抑えるため、免許申請期間（通常最短でも２ヶ月弱）は自宅を事務所にする考えだったので、自宅に上記のものをそろえて証拠写真をもって県庁に免許申請にいきました。担当官が一通り資料を確認して問題なく、最後に事務所の場所を地図で調べて言われました。

担当官「この事務所はご自宅ですか？」

私「そうです」

担当官「残念ですが、ご自宅は市街化調整区域になっていますので、宅建業の事務所と

しては使えません」

私「えー！なんとかなりませんか？自宅のある分譲地内にはいくつか事業所もあるのですよ」

担当官「しかし、ご存知のように市街化調整区域は市街化を抑制する地域です。ご自宅も居住用住宅という用途だから建築が承認されていると思うんですよね。もし、事務所として申請が受理されているのであれば話は別ですが・・。宅建業が用途違反をしてはまずいでしょう」

といわれてしまいました。

私の家はいなかにあって、もともとは都市計画の範囲外だったのですが、１０年位前に都市計画のなかで市街化調整区域に指定されていたのです。役所の都合でこんなことになって大いに迷惑だと思いましたが、このような例はけっこうあるそうです。

事務所を借りる場合も、用途地域には注意してください。

ただ、なっとくが行かないのですが、市街化区域内であれば第１種低層住居専用地域にある住宅であっても許可するそうです。

なお、そういう状況になってしまったので、しかたなく事務所を借りることにしたのですが、私が借りることにした事務所は建築確認の時には「車庫」として申請した１階部分をオーナーが勝手に店舗に改装した部分になっていました。そのため、ビルの謄本をとると、私の事務所部分の床面積がでてこないのです。

「これじゃ、借りてもムダかな」と心配して県庁に確認すると、調整区域でなく、実際にそこに要件をしなえた事務所があれば建築物の合法、違法は問いません、ということであっさりＯＫ。ありがたいのですが、なんだかおかしな話ですね。

なお、会社の設立登記も件の調整区域にある自宅を本店として申請していたので、

あたらしく借りる事務所の住所に本店移転登記をしなければいけません。そのため、法務局にも「そんな事務所でＯＫですか？」と確認すると、架空の住所でなければＯＫとのことで、こちらも問題になりませんでした。

こうして、宅建業の免許が取得できてから事務所を確保して経費をすくなくしようという私の作戦は失敗しました。結果的に割安の良い事務所が手に入ってよかったと前向きに考えては居ますが・・。

しかし、予期せぬ出費はいやなもの。

皆様、十分ご注意ください。

会社設立にお勧めサイト（設立後のこともチェックしましょう）

http://homepage3.nifty.com/yonemochi/index.html

ある程度大変だろうとは思っていましたが、実際に自分で１つの会社をゼロから作るというのは本当に大変なものだと痛感しています。

ご挨拶が遅れましたが、ふどーさん、と申します。

会社を辞めて、不動産業で起業しました。

とは言っても、まだ免許申請中ですので、営業はしていないのです。

開業は7月の7日か13日になるだろうと思います。

不動産業というのは１つの都道府県内で営業する場合は知事の、2つ以上の地方公共団体をまたいで営業するためには国土交通大臣の免許が必要でして、私の場合は関東地方の某県で営業をするため、その県の知事に免許申請をだしたというわけです。

私が免許申請を提出したのは今年平成18年の5月11日（木）の大安で、免許の通知が来たのが6月24日（金）でした（通知は6月23日付けで発行されていて、葉書で送られてきます）。この通知を受けてから、万が一営業でエンドユーザーなどに損害を与えてしまったときに賠償するためのお金を法務局に預けなければならない（＝供託）のですが、7月1日（土）現在、その手続き中というわけです。いったい何を審査しているのかわからないのですが、待たせますよねぇ。この間も事務所の家賃を払わなければならないので、もう少しなんとかしてほしいものです。

話は戻って、まあ、このような状態にあるわけですが、結構準備段階の今でも予期せぬ事態の連続です。実は私は元銀行にいて、そこから大手の不動産会社で実務をやってから今回の起業にふみきりましたし、不動産業の免許申請を代行する業務も行える行政書士の有資格者でもあるので、ある程度起業や役所の許認可には慣れているつもりでしたが、やってみるとホントわかならいこと、はじめて聞くことが実に多かったです。いや、これからもまだ色々と出てくるでしょう。これぞベンチャーだ！と思います。

しかし、この間、「開業資金が限られた者にとってはちょっと痛い出費だったなぁ」とか、「こんな無駄なことすべきじゃなかったなぁ」なんて思うことも随分ありました。

だから、このブログでは、これから不動産業を自分で開業しようと考えている方向けに、私が経験した無駄な苦労や逆にやってみて良かったことをご紹介させていただこうと思います。それが少しでもお役に立つことができればよいなと願っています。

また、不動産の売買や賃貸をしようとお考えの方にも、きっとお役に立つないようになるのではないかと思います。と言いますのも、良い物件を探そうとか、有利に不動産を売却、運用しようと思ったら、一番大事なのは不動産会社を上手に活用することだからです。これは私自身が銀行員から不動産業界に転職したとき、つまり業界の門外漢が業界に入ったときに痛感したことだからです。特に売買の場合などは、付き合う業者によって数百万円程度の損得の差が出てきます。これはホントです。大げさではありません。

次回からは、起業準備を始めたころの日記を紹介しながら、不動産の起業についてお話してまいります。

不動産業起業や不動産そのものに関心がある方からご質問などいただければ幸いです。せっかくですから、わかる範囲でですが、なるべくお役に立てるようにご回答させていただきます。

どうぞよろしくお願い申し上げます。