不動産業開業・運営マニュアル

7月13日（木）大安に無事お店をオープンすることができました。
ありがとうございます。ご報告が1日遅れてすみません・・。

すでに広告をはじめたりはしていましたが、店のシャッターを始めてあけました。
前の晩は店舗に泊り込んで準備をしましたが、けっこうバタバタでした。
売買は得意分野なので準備は問題なかったのですが、賃貸は物件がほとんど無い状況。

そうしたら店を開けたとたん、通りがかりの人が「部屋を探しているんですけど・・。」

かなりあせりました。希望の条件をうかがうと、ちょうど挨拶に行った業者さんの
テリトリー内の物件を希望されていたので、その業者さんの名刺を引っ張り出して電話をしました。
幸いご紹介いただける物件があったのでご案内しましたが、その場では結論がでず。明日の土曜日に
もう1度電話してきまらなければ月曜日に別の物件をご案内する予定です。
＜賃貸も売買も他社の物件を案内するときの段取りはこうです＞
①レインズその他で物件情報を見る。もしくは物件を持っていそうな業者に電話をして
　条件を伝えて、紹介させてもらう（今回の私はこれ）。

もっと、物件をあつめないと・・。という反省の元、今日は店舗周辺中心に50物件ほど空室情報を
仕入れて、図面をつくり、みんなヘトヘトです。

さらに昨日は、早くもチラシの反響で売却相談をいただきまして。今日は現地（更地です
を確認してきました。これから査定の報告をすることになりますが、なんとか売却を
受けたいものです。頑張ります。

不動産で起業を考えていて、ある程度下調べをした方は開業前に本店で１０００万円の保証金を供託しなければ営業できないことや、全国宅建協会や全日本などの業界団体に加盟すればその保証金がわずか60万円（団体への入会金その他で総額210万円程度にはなる）に減額されることをご存知でしょう。

そして、同時に「加盟に際しては一定資格以上の会員の推薦人2人が必要」という要件があることもご存知かと思います。

「こまったな。推薦人になってくれるような知り合いは居ないよ」

という方が多いと思いますが、私もその1人でした。

結局、今の店舗の仲介をしてくれた業者さんにお願いしたところ、気の良い方で快諾してくださったので推薦人になっていただき、もう1人は協会のご紹介で開業予定地域の地域役員さんにお引き受けいただくことができました。

実務的には、推薦人は1名確保できれば、もう1人は協会が地区の役員さんを紹介してくれるようです。また、1人も知り合いが居ない場合も、開業予定地の地区役員さん他が推薦人になってくれるようです。

もっとも、きちんと不動産業をやれます！というところを見せないと、地区役員さんも困ると思いますが・・・。

私の場合は以下のような流れでした。

4月30日

店舗の賃貸契約終了。終了後にその店舗を仲介してくれた業者さんに推薦人のお願いをしてご了解いただく。

5月1日

法務局に行って本店移転、定款変更の手続きをする（これをしないと県庁への免許申請ができないので、すぐに行きました）。

5月10日

変更登記完了。新しい会社謄本を取得。

5月11日

県庁に宅建の免許申請。添付した写真がデジカメをプリントしたものだったので、保存性に問題があるのではないか（次回更新までの5年後まで退色せずに保管できないとダメ）といわれたが押し切る。また、借りた店舗の看板に以前の入居企業の社名が残ったままだったので、免許通知を受け取りに行くときに新しい看板に変わったものを証拠写真を撮影して持ってくるように言われました。

5月17日

宅建協会に申請に行く。もう1人の推薦人候補の方（地域の役員の方）をご紹介いただき、協会職員の方がその場から電話をしてくれました。その後私もその場からお電話させていただいて、翌5月18日にその役員さんの会社にうかがうことになりました。

5月18日

役員さんの会社にうかがうと、もう1人別の方がいらっしゃいましたが、そのままお話にはいりました。最初に私からこのような機会をいただいたお礼を申し上げて、事前に作成してきた経歴書をご提示しました。そしてそれをもとに自分が不動産取引でお客様や同業者に迷惑をかけるような人間ではないことをご説明しました。

そうすると、役員さんのほかにいらしたもう1名のかたから、「よし良いよ、推薦しよう」と言っていただきまして、その足でその方の会社にうかがうことになりました。聞くところによると、最初に協会からご紹介いただいた方は、新規業者の入会審査の審査員であるため、自らが推薦人になるのは具合が悪いということで、同地域のほかの幹部の方をお呼びいただいていたのでした。

その後、その推薦人になってくださる方の会社でざっくばらんに仕事をするにあたって注意しなければいけないことを教えていただくことができました。このときに付き合ったほうが良い業者や注意すべき業者などを教えていただき、大変役に立っています。

5月24日

先日のお2人が私の事務所のチェックにいらっしゃいました。机や電話、コピー機など最低限度の備品がそろっていることを確認されるのです。

6月1日

協会の本部に行って入会審査を受けました。このときに推薦人のお2人にもおいでいただきます。まず、推薦人だけが審査会場に行き、審査員の質問を受けます。その後入れ替わりに新規業者の代表者（私のようなもの）が入室して口頭試問をうけます。会場は大きなホールに机がコの字型に並べられていて、年配の役員さんが8人くらいいらっしゃいます。受験者はコの字の開いている部分に1人で座って質問を受けます。質問は自己紹介をしなさいということと、なぜ宅建協会に入会を希望するのかということの2点でした。このほかに略歴をみながら数人の役員さんから質問をうけました。最後に誓約書に署名捺印をして終了です。時間にして30分弱でした。

全て終了したあとで、推薦人として仕事を休んでご同道いただいた方にささやかながらお礼を差し上げます。

これであとは都道府県庁からの免許通知待ちです。

6月22日

協会から県庁からはがきで通知が着たらはがきを持ってきてくれと言うFAXがはいりました。

6月24日

県庁からの免許通知がはがきできます。

6月26日

協会に行くと入会金や保証金の納付について説明がありました。

6月27日

前日の指示通り振込みをしました。そして、その振込みの控えをもって再度協会に行きます。協会はそのコピーをとって本部に保証金の供託手続きを依頼します。

あとは協会から供託手続きが終了した旨の連絡が来た時点で、協会の本部に証明書を受け取りに行き、その足で県庁に行けば（免許通知と実印を忘れずに！）、その場で免許証がいただけるそうです。

私はいま、これを待っています！

ここまでやってみてわかったのは、なんでもけっこう時間がかかります。そして、協会支部によって異なるようですが、毎月入会受付の〆日があるので、その〆日を過ぎると審査は翌月にもちこされてしまいます。そうすると1ヶ月間無駄になってしまうので、早めに動くことをお勧めします。

不動産業開業らしい記事を・・。不動産業者用のノボリって安いですね。カラフルなものほど高くなるのですが１本１５００円～２０００円でした。オーダーメイドにするともっと高いのでしょうが、普通の不動産屋っぽいものにしました。色はドハデですけど。

でも、ノボリをたてる台がけっこう高価で１つ４０００円もしました。その後、近所の業者さんのノボリをみたら、台は専用のものをつかわずに、勝手にガードレールにしばりつけていたりしているんで、「こりゃ失敗かな」と少し後悔しました。もっとよく調べないとダメだなと思うのですが、ここにきて準備が忙しくてついつい。それと、不動産屋の窓ガラスに物件の資料が貼ってあると思いますが、あれを綺麗に貼るためのツールもあるんです。それは１セット９００円で１０件の物件をぶら下げることができます。幸い店舗の間口が広くて窓が横にながいので、全体の半分に物件情報を貼り付けて、残りの半分はお客さんが店内を見やすいように何も貼らないでおくつもりです。

やっぱり、店内が見にくい店って入りにくいですよね？

それから、今日知ってがっかりしたのですが、正式に開業前の準備が終了して免許をもらってからレインズが利用できるようになるまでさらに１，２週間かかるみたいです。そんな状況でどうやって情報収集しろっていうんですかね。レインズの申し込みも含めて１ヶ月以上前に全ての申し込み書類を提出しているのですから、前倒しでやってもらいたいものです。不動産業者向けの情報サービス会社「アットホーム」の会員には７月１日付けで加盟手続きをしていたので、物件情報が１つも無いという事態は防げましたが、不動産業の開業をお考えの方、気をつけてくださいね。

会社設立は自分でできるか？

実際に自分でやってみましたが、十分可能だと思います。

私が参考にした本は

あさ出版から出版されている

「新会社法でつくる株式会社」小林俊道　著　

でしたが、余計なことが書いていなく、とてもわかりやすい本でした。

それと、会社設立の手続きをする場所が「法務局」という役所に

なるのですが、けっこう親切に教えてくれます。だから率直に

「これから会社を設立したいので、必要な資料をください」とお願いしてみてください。

私の場合は、この通り書けば大丈夫というくらいわかりやすい見本や「この紙に必要事項を書いてもってきてください」と言われて必要用紙までいただくことができました。

このような用紙も外で購入すれば結構かかるはずですので、必ず会社を設立する住所を管轄する法務局に、何よりも先にまず法務局に出向くことをお勧めします。

会社設立関係に必要な費用は？

私は有限会社を設立したのですが約２４万円くらいでした。

この中には公証人の認証費用や銀行の資本金保管証明費用も含みます。

銀行によっては保管証明を簡単にはだしてくれないというようなことも聞いていたのですが、私は地元の最大手の地方銀行に出向いたところ、すぐに手続きをしてくれました。保管証明自体は２日間で発行してくれました。

予め銀行に電話をしておくとスムーズに手続きをしてくれます。

不動産業の場合の問題点！

不動産業の場合、免許申請の際の前提条件として、事務所を設けなければいけないことになっています。その事務所にも要件があって、電話、机、お客様をお迎えする応接セット（椅子とテーブルでもＯＫ）を用意して、写真に撮影して事前に提出することを求められます。これらの設備は当然必要なものなので、揃えるのはかまわないのですが、１つ落とし穴がありました。

私は、開業費用を抑えるため、免許申請期間（通常最短でも２ヶ月弱）は自宅を事務所にする考えだったので、自宅に上記のものをそろえて証拠写真をもって県庁に免許申請にいきました。担当官が一通り資料を確認して問題なく、最後に事務所の場所を地図で調べて言われました。

担当官「この事務所はご自宅ですか？」

私「そうです」

担当官「残念ですが、ご自宅は市街化調整区域になっていますので、宅建業の事務所と

しては使えません」

私「えー！なんとかなりませんか？自宅のある分譲地内にはいくつか事業所もあるのですよ」

担当官「しかし、ご存知のように市街化調整区域は市街化を抑制する地域です。ご自宅も居住用住宅という用途だから建築が承認されていると思うんですよね。もし、事務所として申請が受理されているのであれば話は別ですが・・。宅建業が用途違反をしてはまずいでしょう」

といわれてしまいました。

私の家はいなかにあって、もともとは都市計画の範囲外だったのですが、１０年位前に都市計画のなかで市街化調整区域に指定されていたのです。役所の都合でこんなことになって大いに迷惑だと思いましたが、このような例はけっこうあるそうです。

事務所を借りる場合も、用途地域には注意してください。

ただ、なっとくが行かないのですが、市街化区域内であれば第１種低層住居専用地域にある住宅であっても許可するそうです。

なお、そういう状況になってしまったので、しかたなく事務所を借りることにしたのですが、私が借りることにした事務所は建築確認の時には「車庫」として申請した１階部分をオーナーが勝手に店舗に改装した部分になっていました。そのため、ビルの謄本をとると、私の事務所部分の床面積がでてこないのです。

「これじゃ、借りてもムダかな」と心配して県庁に確認すると、調整区域でなく、実際にそこに要件をしなえた事務所があれば建築物の合法、違法は問いません、ということであっさりＯＫ。ありがたいのですが、なんだかおかしな話ですね。

なお、会社の設立登記も件の調整区域にある自宅を本店として申請していたので、

あたらしく借りる事務所の住所に本店移転登記をしなければいけません。そのため、法務局にも「そんな事務所でＯＫですか？」と確認すると、架空の住所でなければＯＫとのことで、こちらも問題になりませんでした。

こうして、宅建業の免許が取得できてから事務所を確保して経費をすくなくしようという私の作戦は失敗しました。結果的に割安の良い事務所が手に入ってよかったと前向きに考えては居ますが・・。

しかし、予期せぬ出費はいやなもの。

皆様、十分ご注意ください。

会社設立にお勧めサイト（設立後のこともチェックしましょう）

http://homepage3.nifty.com/yonemochi/index.html

ある程度大変だろうとは思っていましたが、実際に自分で１つの会社をゼロから作るというのは本当に大変なものだと痛感しています。

ご挨拶が遅れましたが、ふどーさん、と申します。

会社を辞めて、不動産業で起業しました。

とは言っても、まだ免許申請中ですので、営業はしていないのです。

開業は7月の7日か13日になるだろうと思います。

不動産業というのは１つの都道府県内で営業する場合は知事の、2つ以上の地方公共団体をまたいで営業するためには国土交通大臣の免許が必要でして、私の場合は関東地方の某県で営業をするため、その県の知事に免許申請をだしたというわけです。

私が免許申請を提出したのは今年平成18年の5月11日（木）の大安で、免許の通知が来たのが6月24日（金）でした（通知は6月23日付けで発行されていて、葉書で送られてきます）。この通知を受けてから、万が一営業でエンドユーザーなどに損害を与えてしまったときに賠償するためのお金を法務局に預けなければならない（＝供託）のですが、7月1日（土）現在、その手続き中というわけです。いったい何を審査しているのかわからないのですが、待たせますよねぇ。この間も事務所の家賃を払わなければならないので、もう少しなんとかしてほしいものです。

話は戻って、まあ、このような状態にあるわけですが、結構準備段階の今でも予期せぬ事態の連続です。実は私は元銀行にいて、そこから大手の不動産会社で実務をやってから今回の起業にふみきりましたし、不動産業の免許申請を代行する業務も行える行政書士の有資格者でもあるので、ある程度起業や役所の許認可には慣れているつもりでしたが、やってみるとホントわかならいこと、はじめて聞くことが実に多かったです。いや、これからもまだ色々と出てくるでしょう。これぞベンチャーだ！と思います。

しかし、この間、「開業資金が限られた者にとってはちょっと痛い出費だったなぁ」とか、「こんな無駄なことすべきじゃなかったなぁ」なんて思うことも随分ありました。

だから、このブログでは、これから不動産業を自分で開業しようと考えている方向けに、私が経験した無駄な苦労や逆にやってみて良かったことをご紹介させていただこうと思います。それが少しでもお役に立つことができればよいなと願っています。

また、不動産の売買や賃貸をしようとお考えの方にも、きっとお役に立つないようになるのではないかと思います。と言いますのも、良い物件を探そうとか、有利に不動産を売却、運用しようと思ったら、一番大事なのは不動産会社を上手に活用することだからです。これは私自身が銀行員から不動産業界に転職したとき、つまり業界の門外漢が業界に入ったときに痛感したことだからです。特に売買の場合などは、付き合う業者によって数百万円程度の損得の差が出てきます。これはホントです。大げさではありません。

次回からは、起業準備を始めたころの日記を紹介しながら、不動産の起業についてお話してまいります。

不動産業起業や不動産そのものに関心がある方からご質問などいただければ幸いです。せっかくですから、わかる範囲でですが、なるべくお役に立てるようにご回答させていただきます。

どうぞよろしくお願い申し上げます。